泽普县商品房预售资金监管办法
(试行)
第一章 总 则
第一条 为加强商品房预售资金管理，维护预售商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）、《城市商品房预售管理办法》(建设部令第131号)等法律、法规、规章及相关规定，结合本县实际，制定本办法。
第二条 本县行政区域内申请商品房预售许可项目资金的收存、支出、使用及监督管理适用本办法。
本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房（含经济适用房、限价商品房）时，购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款。全部房价款包括购房人缴纳的定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等。
本办法所称预售人，是指依法取得《商品房预售许可证》进行商品房预售的房地产开发企业。
本办法所称购房人，是指购买预售商品房的单位或者个人。
第三条 泽普县住房和城乡建设局（以下简称“房地产主管部门”），负责指导、监督、协调本行政区域内商品房预售资金监管的具体实施。
人民银行泽普支行负责对商业银行（监管银行）账户管理行为、结算情况进行监督检查，并会同房地产主管部门依法依规对监管银行相关业务进行监督，各监管银行负责在主管部门指导监督下，对预售资金收支、使用及管理实施具体监管。
第四条 商品房预售资金监督管理，遵循“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”的原则。
第五条 商品房预售资金监管期限，自取得《商品房预售许可证》开始，至取得房地产开发项目竣工验收备案证明文件终止。
第六条 房地产主管部门负责建立健全以楼盘表为基础的房屋交易合同网签备案系统（含商品房预售许可、预售合同网签备案、预售资金监管等模块），实现预售资金监管信息化、自动化。
第二章 监管银行及账户
第七条 具备资金监管安全、规范运行所需的金融管理业务能力及网络技术条件的商业银行，经房地产主管部门审核确认后，可以列入商品房预售资金监管合作银行(以下简称监管银行)名录，配合开展商品房预售资金监管业务。
第八条 监管银行在与房地产主管部门签订商品房预售资金监管金融服务协议后，提供相应的金融服务，并与房屋交易合同网签备案系统实现信息互通共享，确保业务办理连续、安全、便捷。
第九条 预售人申请商品房预售许可前，应当选择监管银行名录内的商业银行，按照一次商品房预售许可申请对应一个账户的原则，开立商品房预售资金监管专用账户(以下简称监管账户)。监管账户应当按幢或者多幢开立，并由房地产主管部门、监管银行、预售人三方签订商品房预售资金监管协议。未开立监管账户的，房地产主管部门不得核发《商品房预售许可证》。
第十条 商品房预售资金监管协议主要包括下列内容：
（一）当事人的名称、地址；
（二）监管项目的名称、坐落位置；
（三）监管账户名称、账号；
（四）监管项目范围；
（五）监管资金使用节点；
（六）监管资金的收存、支出、使用方式；
（七）违约责任；
（八）争议解决方式。
第十一条 预售人应当将商品房预售资金监管相关规定告知购房人，将监管银行、监管账户等信息在商品房销售场所显著位置公示，并在商品房预售合同中予以明确。
第十二条 商品房预售资金监管协议一经签订，原则上不允许变更。预售人需变更监管银行、企业名称、监管账号、开户范围、项目名称等相关信息的，应当到房地产主管部门、监管银行办理相关变更手续。变更期间，房地产主管部门暂停该项目网上签约。
第十三条 预售人需变更监管银行的，项目暂停网上签约后，预售人应与房地产主管部门、原监管银行解除监管协议，重新选定监管银行，开立新监管账户，签订商品房预售资金监管协议；房屋已销售的，还应向全部购房人及购房贷款银行告知监管银行变更情况，并将原监管账户内资金全部转入新开立的监管账户，撤销原监管账户。
第十四条 预售人变更监管银行应持以下材料到房地产主管部门办理变更手续：
（一）变更监管银行申请；
（二）解除监管协议；
（三）新签订的监管协议；
（四）已告知购房人监管银行变更情况的证明材料；
（五）已告知购房贷款银行监管银行变更情况的证明材料；
（六）新监管银行出具的资金转入新专用账户的证明材料；
（七）原监管银行出具的原专用账户撤销的证明材料；
（八）房地产主管部门要求的其他材料。
第三章 预售资金收存
第十五条 商品房预售资金应当全部存入监管账户，预售人不得直接收存除定金外的其他商品房预售资金。预售人收存的定金，应在完成商品房网上签约后五个工作日内存入监管账户。
第十六条 预售人应当协助购房人选择下列方式将商品房预售资金全部存入监管账户：
（一）购房人将首付款或全款通过资金监管专用pos机或其他入账方式，将预售资金直接转入对应的监管账户，监管银行同时将预售资金信息通过房屋交易合同网签备案系统实时上传给房地产主管部门。
（二）购房人分期付款应按照商品房预售合同约定时间节点通过资金监管专用pos机或其他入账方式，将分期付款资金及时汇入监管账户，监管银行同时将分期付款信息通过房屋交易合同网签备案系统实时上传给房地产主管部门。如未按时或未足额入账，房屋交易合同网签备案系统会自动报警提示。房地产主管部门应及时通知预售人督促购房人5个工作日内入账，若因预售人原因不入账的，房地产主管部门关闭该预售人房屋交易合同网签备案系统，暂停业务办理，直至资金入账为止，并将上述情况记入该企业诚信档案。
（三）购房人贷款或受贷款人委托，由贷款银行或公积金管理中心直接将贷款金额转入商品房预售合同对应监管账户。监管银行应及时将存入金额、网签合同号、存入时间等信息通过房屋交易合同网签备案系统上传给房地产主管部门。
第四章 支出和使用
第十七条 商品房预售资金监管标准，是指商品房预售项目自批准预售的工程节点开始，到完成建筑安装和区内配套等工程建设、达到竣工验收条件所需的单位建筑面积费用。应当实行商品住宅全装修的，还应当将装修费用计算在内。商品房预售资金监管标准，由房地产主管部门组织相关专业机构结合建筑结构、用途等因素综合测定，并定期调整公布。
商品房预售资金监管额度，是指批准预售的商品房面积与商品房预售资金监管标准的乘积，由房地产主管部门核发《商品房预售许可证》时确定，并在商品房预售资金监管协议中予以载明。
第十八条 商品房预售资金进入监管账户后，当资金总额达到既定监管额度后，预售人方可自行提取监管额度以外的资金，并优先用于预售项目工程建设。
第十九条 房地产主管部门要优化商品房预售监管资金的核拨流程，保证及时、优先用于商品房预售项目工程建设。
第二十条 商品房预售资金监管按照工程建设进度一般分为4个控制节点，分别为建成层数达到规划总层数一半、主体结构封顶、单体竣工验收合格、竣工验收备案。
监管资金留存比例，是指监管账户中的资金余额占商品房预售资金监管额度的百分比。当建成层数达到规划总层数一半时，监管资金留存比例为60%－70%；当主体结构封顶时，监管资金留存比例为30%－35%；当单体竣工验收合格时，监管资金留存比例为15%－18%；当取得房地产开发项目竣工验收备案文件时，监管终止。
第二十一条 房地产主管部门可根据预售人信用状况、资质等级等情况，适当降低商品房预售监管资金留存比例，但最多不得超过5个百分点。
第二十二条 预售人申请使用商品房预售资金监管额度以内的资金，应当按照工程建设进度控制节点提出用款申请，并不得突破本办法第二十条规定的监管资金留存比例。预售人应当如实填写、提交以下材料，并对材料的真实性负责：
（一）商品房预售资金使用申请表；
（二）工程建设进度相关证明材料（建设方、施工方、监理方签字盖章）及影像资料；
（三）监管账户对账单；
（四）授权委托书及受托人身份证复印件；
（五）预售人已经向施工单位、材料设备供应单位或者供水、供电、供气、供热等专业经营单位拨付款项的，提供付款证明；预售人拟向上述单位拨付款项的，提供对方指定的银行账户；
（六）法律、法规规定的其他文件材料。
第二十三条 房地产主管部门可根据本县房地产市场状况及调控需要，可以提高商品房预售许可条件，并合理确定商品房预售资金监管标准、监管额度、控制节点及监管资金留存比例。
第二十四条 预售人申请提取商品房预售资金监管额度以内的资金，房地产主管部门应当自受理之日起5个工作日内完成审核，并进行必要的现场查勘。符合使用条件的，出具《商品房预售监管资金拨付通知单》，监管银行应当依据房地产主管部门出具的同意拨付证明和传输的电子信息，于当日拨付监管资金，对不符合条件的，房地产主管部门向预售人出具不予拨付通知书，并书面说明理由。
《商品房预售监管资金拨付通知单》中应当明确资金拨付额度及方向。预售人按照本办法第二十二条规定提供付款证明的，明确将相应额度的资金拨付至预售人指定的银行账户；提供拟付款证明的，明确将相应额度的资金拨付至施工、材料设备供应或者专业经营单位指定的银行账户。
第二十五条 监管银行应当按照《商品房预售资金监管拨付通知单》拨付相应款项，与房屋交易合同网签备案系统实现信息实时互通共享。
第五章 终止和解除
第二十六条 预售人取得房地产开发项目竣工验收备案证明文件后，可申请终止商品房预售资金监管，如实填写、提交以下材料，并对材料的真实性负责：
（一）终止监管申请书；
（二）房地产开发项目竣工验收备案证明文件；
（三）监管账户对账单；
（四）授权委托书及受托人身份证复印件；
（五）法律、法规规定的其他文件材料。
第二十七条 预售人申请终止商品房预售资金监管，房地产主管部门应当自受理之日起5个工作日内进行审核，并进行必要的现场查勘。符合终止预售资金监管条件的，出具《商品房预售资金监管终止通知单》；不符合条件的，出具不予终止通知单。
第二十八条 监管银行应当按照《商品房预售资金监管终止通知单》终止监管，与房屋交易合同网签备案系统实现信息实时互通共享。
第二十九条 预售人和购房人协商一致或者生效法律文书判决解除商品房预售合同的，预售人和购房人可以到房地产主管部门申请撤销商品房预售合同网签备案。房地产主管部门对撤销商品房预售合同网签备案、解除预售资金监管申请进行审核，符合条件和本地相关规定的，准予撤销商品房预售合同网签备案，并出具《商品房预售资金监管网签撤销退款通知书》。
监管银行按照《商品房预售资金监管网签撤销退款通知书》和生效法律文书，在2个工作日内将监管资金退回购房人指定的交易资金结算个人账户和贷款银行账户。
第六章 法律责任
第三十条 预售人有下列行为的，房地产主管部门责令其限期整改，记入企业及从业人员信用档案，情节严重的可暂停其房屋交易合同网签备案业务，并依法予以行政处罚：
（一）未按规定将商品房预售资金全部存入监管账户的；
（二）变相逃避商品房预售资金监管的；
（三）未按规定使用商品房预售资金的；
（四）提供虚假材料的；
（五）其它违反本办法或者商品房预售资金监管协议的行为。
第三十一条 监管银行有下列行为的，房地产主管部门按照商品房预售资金监管金融服务协议暂停或者终止其监管银行资格，并由其承担相应责任，同时通报人民银行泽普支行：
（一）未按规定将预售资金存入监管账户的；
（二）未经房地产主管部门同意，擅自支付商品房预售资金的；
（三）擅自截留、挪用或者拖延支付商品房预售资金的；
（四）其他违反本办法或者商品房预售资金监管协议的行为。
第三十二条 有关部门依法对监管专用账户的商品房预售资金进行冻结和扣划的，监管银行有义务按照监管协议约定，向有关部门提供商品房预售资金监管有关规定及监管协议等文件，并说明商品房预售资金及监管专用账户的性质，并当日书面告知房地产主管部门。
第三十三条 房地产主管部门、人民银行泽普支行和监管银行工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第三十四条 本办法自发布之日起施行。
相关稿件：
【公安备案号】65312402000101
